La valutazione della casa è un argomento spinoso, ma fondamentale. Negli articoli precedenti abbiamo trattato tanti argomenti importanti: home staging, analisi finanziaria, controlli catastali e urbanistici, incarico in esclusiva…Tutte queste attività, assolutamente rilevanti, si annullano se non partiamo da un punto fondamentale: individuare la corretta valutazione di mercato in cui posizionare la casa. Quando vedi un immobile in vendita fermo da mesi, se non da anni, nella maggior parte dei casi il problema è il prezzo fuori mercato.

Come faccio a fare una valutazione della casa professionale e quali sono i documenti che ti chiederò

Prima di tutto per fare una stima devo sempre vedere di persona la casa. I documenti che ti chiederò di preparare per il nostro primo incontro sono due:

• schede catastali
• atto di provenienza dell’immobile 

Se non dovessi trovarli non ti preoccupare: li posso recuperare io.

Quando ci incontreremo per la valutazione della casa faremo una consulenza di circa 30 minuti nella quale, attraverso domande mirate, andremo a capire bene quali sono le caratteristiche della casa, i suoi punti di forza, e a snocciolare nello specifico quali sono le tue esigenze, necessità, obiettivi e motivazioni. Perché vendere o cambiare casa significa pianificare seriamente una strategia tagliata su misura sulla specifica del caso, capire le tempistiche e analizzare i vari scenari che si potrebbero presentare.

Quando verrai a ritirare la mia valutazione della casa ti indicherò la forbice di prezzo corretta in cui andremo a posizionare l’immobile sul mercato e ti preparerò un piano personalizzato di tutte le altre strategie sulle quali lavoreremo per raggiungere l’obiettivo.

Tutto questo con un obbiettivo ben preciso in mente: farti vivere questa esperienza nel modo più sereno e tranquillo possibile, accompagnandoti sempre passo dopo passo, con chiarezza. Avrai così nero su bianco il piano di lavoro e saprai di avere al tuo fianco dei professionisti su cui puoi sempre contare, prima, durante e dopo.

Un altro documento che sarà mia premura recuperare per la corretta valutazione della tua casa è la visura catastale, un documento ufficiale che indica, oltre ai rispettivi intestatari, anche i metri quadri commerciali della casa e delle eventuali pertinenze come ad esempio il box o la cantina. La visura catastale ci serve, insieme alla scheda catastale, per fare un iniziale calcolo medio al metro quadro della casa. Questo è un passaggio fondamentale, ma fermarsi qui è un errore: in realtà è solo l’inizio.

Valutazione della casa: valore intrinseco e valore estrinseco

Il valore intrinseco di un’abitazione è determinato da vari fattori: anno di costruzione, eventuali lavori di ristrutturazione da fare, a quanto ammontano le spese condominiali (se ci sono), condizioni delle finestre, l’esposizione e la luminosità. A questo si aggiungono gli eventuali optional, come ad esempio aria condizionata, zanzariere, tende da sole, allarme, insomma tutti quei comfort che la tua casa può avere o non avere.

Quando parliamo di valore estrinseco invece parliamo della città, paese o zona in cui è ubicata l’abitazione, la vicinanza ai servizi e alle scuole, le comodità che ci sono nel quartiere, ecc.

Arriviamo ora alla fase più importante nella valutazione della casa. Il giusto metodo per definire il valore di una casa è la valutazione comparativa, ovvero a quanto sono state vendute le case simili alla tua, nella stessa zona, negli ultimi sei mesi. Nella nostra agenzia possiamo contare su un software specifico che ci permette di verificare questi dati, oltre naturalmente alla nostra consolidata esperienza sul campo, che rimane sempre una qualità fondamentale.

È molto importante comprendere il concetto della valutazione comparativa – a quanto vengono vendute le case simili alla tua in zona nell’ultimo periodo – cioè qual è il prezzo che c’è scritto nell’Atto Notarile. E ricorda: la valutazione comparativa non corrisponde alla cifra a cui sono in vendita le case sui portali immobiliari. Online si può pubblicare qualsiasi cifra, ma ciò che conta è a quanto viene venduta la casa.

Lo studio della concorrenza

Successivamente si va anche a vedere a quanto sono in vendita le case simili, un aspetto sicuramente essenziale, perché quelle case saranno le nostre concorrenti quando entreremo nel mercato. Studiando le altre case concorrenti dobbiamo preparare una strategia per fare in modo che la nostra risalti rispetto alle altre.

Una delle strategie che utilizziamo è quella che in gergo chiamiamo del “un po’ di più, un po’ di meno”: ovvero pubblicizzare la casa un po’ di più rispetto alle ultime case simili che sono state vendute e po’ di meno di quelle che ci sono adesso simili sul mercato.

Un immobile vale sempre quanto il mercato è disposto a pagarlo

Non ti sto dicendo che bisogna “svendere” una casa; anzi, può capitare che, a conti fatti, un immobile riesca a essere venduto anche a un 10% o 20% in più del suo reale valore commerciale, perché magari è un taglio particolarmente richiesto e in quel momento ci sono poche case con le stesse caratteristiche in vendita nel territorio.

C’è un punto fondamentale da considerare: la domanda e l’offerta, le basi dell’economia di mercato. Quante persone o famiglie ci sono che attualmente stanno cercando una casa come la tua? Quante e quali case ci sono sul mercato paragonabili alla tua?

Valutazione della casa e analisi del target

Quello dell’analisi del target è un altro concetto importante in fase di valutazione della casa: si deve valutare a chi si va a proporre la casa, chi è la persona/famiglia ideale, che lavoro fanno, quanti sono in famiglia, che esigenze hanno, quali sono i punti forti o i punti deboli della casa che queste persone vanno a considerare, che esperienze hanno già avuto, e, soprattutto qual è il loro budget di spesa medio, cioè quanto è disposto a pagare mediamente il target di riferimento per una casa come la tua?

Ecco, tutto questo bisogna saperlo PRIMA di mettere un immobile sul mercato… e io ti posso aiutare.

Quando una valutazione sbagliata della casa diventa un problema serio

Non fare l’errore di affidarti a degli improvvisati che ti fanno una valutazione della casa a occhio o a sentimento. Oppure, peggio ancora (questa è davvero la cosa peggiore che ti possa capitare), ti fanno la valutazione sulla base di quello che vuoi sentirti dire.

Ti illudono gonfiando la valutazione, poi dopo due settimane dall’incarico iniziano a chiamarti ogni giorno facendo pressione per abbassare il prezzo perché “è troppo alto”. Ma come? Tu magari hai già versato la caparra per un’altra casa sulla base della loro valutazione, oppure hai dato la parola e ti sei impegnato in altre attività sulla base di quella valutazione. Ecco: pensa a come ti sentiresti.

Uno dei motivi per cui capitano queste cose è che alcuni agenti, soprattutto di certi franchising, vengono pagati anche per il numero di incarichi che portano in agenzia, perciò tu per loro vali i 200 euro che percepiscono per aver preso l’incarico di vendita.

Oppure il concetto è: “Intanto gli dico quello che vuole sentirsi dire, porto a casa l’incarico e poi gli dico che a quel prezzo non si vende, ma intanto l’ho legato a me per mesi e prima o poi si stufa”. Insomma, ti prendono per sfinimento.

Ricorda: più una casa rimane sul mercato più perde di valore. Al contrario, invece, potrebbero farti una valutazione della tua casa troppo bassa, per cercare di vendere velocemente e incassare il prima possibile la loro provvigione e far perdere a te un sacco di soldi! Insomma, non se ne esce.

Questo non è un gioco. Parliamo di cose serie. Non stiamo parlando di un paio di scarpe che se ti risultano scomode ne compri un altro paio. Qui si parla di migliaia di euro e, cosa ancora più importante, dei tuoi obiettivi, dei tuoi desideri, del tuo futuro.

Puoi aver bisogno di cambiare casa per tanti motivi: perché la famiglia si è allargata e hai un figlio piccolo, oppure ti devi trasferire perché hai ottenuto finalmente quel lavoro per cui hai faticato anni per formarti, i tuoi genitori sono invecchiati e quel ricavato è necessario per le loro cure, ti serve realizzare liquidità per poi intraprendere quel progetto che desideri da tanto tempo, siete rimasti in due in casa perciò la vuoi cambiare con una più piccola perché tenere quella che hai ora è diventato troppo impegnativo, o semplicemente vuoi liberartene per investire in altro.

Dunque non considerare nemmeno chi non ti elenca come minimo le azioni che ti ho elencato io da compiere: affidati invece a un professionista e chiamami per una valutazione. Te la farò gratuitamente e sarà il primo passo verso il raggiungimento dei tuoi desideri.

Ti aspetto!

Per fissare un sopralluogo o un appuntamento con me in agenzia contattami al numero 338 8903258 oppure scrivimi un’email amministrazione@nicoladigiovanni.com

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