Hai mai sentito parlare di planimetria catastale? Se hai comprato la tua casa prima del 2010, è possibile che nessuno ti abbia consigliato di verificare la planimetria catastale. Nello specifico, di verificare che la planimetria catastale fosse in tutto e per tutto uguale alla casa e conforme ai progetti depositati in Comune.

Prima di svelarti perché questa verifica potrebbe essere stata volontariamente saltata, vediamo di chiarire alla perfezione un paio di concetti.

Che cos’è la planimetria catastale? E perché è così importante?

La planimetria catastale, detto in linguaggio tecnico, è “il disegno stampato su un foglio di come dovrebbe essere casa tua”. In altre parole, è la piantina di casa tua. La puoi chiedere negli uffici dell’Agenzia delle Entrate, dove viene conservata e utilizzata per il calcolo delle tasse sulla tua casa.

Quello di non controllare in maniera approfondita è un modo di lavorare un “pochino superficiale”. Ma allora perché si operava così prima del 2010?

Semplicemente perché la responsabilità delle dichiarazioni di conformità della casa era del venditore. Se lui dichiarava di non aver fatto lavori abusivi, la stragrande maggioranza degli agenti immobiliari saltavano la fase dei controlli.

Come se non bastasse, il notaio non doveva (e non deve controllare nemmeno oggi), se la casa era stata costruita uguale ai progetti depositati in Comune. Il compito del notaio, dato che non può andare a verificare personalmente ogni casa per cui stipula il contratto, è solo quello di scrivere le dichiarazioni del venditore su questo aspetto.

Planimetria catastale: cosa è cambiato dopo il 2010

Presta attenzione adesso perché dal 1° luglio 2010 le cose sono un po’ cambiate. È entrata in vigore una legge che obbliga anche chi compra casa a verificare che la planimetria catastale sia uguale allo stato di fatto della casa e a firmarla per dichiarare che sia conforme.

La stessa Legge dice che nel caso in cui la casa e la planimetria catastale siano differenti – e acquirente e venditore dichiarino il falso – il contratto è NULLO. Questo è l’aspetto più importante, perché ne va della buona riuscita della vendita di casa tua.

Se un contratto è nullo, è esattamente come se tu non lo avessi mai fatto. Non lo hai mai firmato. Non è valido. È carta straccia. Questa è un’informazione che devi assolutamente avere ben chiara in testa quando decidi di vendere la tua casa.

Sono pienamente consapevole che, non essendo un tecnico del settore, se ti sei ritrovato con un contratto nullo tra le mani non è stata colpa tua. Semplicemente non ti è stato detto prima.

Mi preme che tu capisca che non è una cosa sulla quale si può passare sopra. I rischi che ti fanno correre se non ti mettono al corrente di queste cose sono grandi come montagne.

Cosa succede se non ne sai niente e arrivi al rogito davanti al notaio?

Ecco la situazione tipica che porterebbe immediatamente alla nullità del contratto di vendita di casa tua.

Supponiamo che alcuni lavori interni vengono fatti con molta leggerezza, per risparmiare due spiccioli sulle spese del geometra. L’appartamento viene ristrutturato, cambiando addirittura la distribuzione delle stanze, senza presentare nessun progetto in Comune e senza aggiornare la planimetria catastale. Poi viene venduto. Anche più di una volta.

E magari il vecchio proprietario della casa (che ora è tua) ha buttato giù il muro che divideva la cucina dal soggiorno per realizzare quella stanza così spaziosa che ti piace tanto, e dato che era un lavoretto da niente, ha pensato bene di non presentare nessun progetto in Comune e nessuna variazione al Catasto.

E oggi questa cosa ti si ritorce contro, perché il responsabile sei diventato TU!

Ti ricordo che anche il notaio è responsabile di quello che viene dichiarato. Ecco perché prima di farti firmare il contratto di compravendita, chiederà a te (e all’acquirente) se è tutto regolare a livello burocratico.

Se spunta un problema dal cilindro che impedisce di concludere il contratto, l’acquirente potrebbe anche decidere di non comprarti più la casa e ti potrebbe chiedere il doppio dei soldi che ti ha versato (come caparra) quando ha firmato il compromesso.

Siccome ci tengo a farti capire questo concetto vitale per la vendita di casa tua, vediamo quali i problemi che potrebbero sorgere.

Se la planimetria catastale è diversa dall’attuale stato della casa

1. I lavori sono stati fatti presentando un progetto in Comune MA non è stata fatta nessuna variazione al Catasto >>> In questo caso la soluzione è “semplice”. Basta far presentare da un geometra la variazione catastale e in pochi giorni risolvi il problema;
2. I lavori sono stati fatti SENZA presentare nessun progetto in Comune. Qui sono dolori. Il tecnico dovrà presentare una pratica edilizia che rimedi al fatto che i lavori sono stati fatti senza permesso. In più, dovrà presentare un nuovo attestato di agibilità e infine la variazione catastale. E non serve che ti dica quanto lieviteranno i costi e quanto si allungheranno i tempi per vendere il tuo immobile.

Per concludere, è fondamentale far fare tutte le verifiche necessarie prima di mettere in vendita la tua casa.

Mi raccomando! Fai molta attenzione a questa cosa: la planimetria catastale non ha valore legale. Significa che non è una prova che garantisce la conformità della casa con i progetti depositati in Comune.

Ricorda: chi acquista una casa ha il diritto di acquistare un immobile che sia perfettamente conforme ai documenti che abbiamo visto. Se qualcosa non è a posto e per sistemarlo è necessario più tempo di quello stabilito dal preliminare, può ritirarsi dall’acquisto e tu puoi prepararti a firmare un assegno pari al doppio della caparra.

Non controllare la planimetria catastale è uno dei metodi più veloci che hai a disposizione per perdere un bel po’ di soldi e mandare all’aria la vendita del tuo immobile.

E ora dimmi: la planimetria di casa tua è conforme?